北京日报记者 袁璐
下半年开局以来，房企债务重组进程显著加速。截至8月初，60家出险房企中已有16家完成全部或部分债务重组，其中半数于2025年获批，步伐明显快于往年。
记者注意到，本轮债务重组的核心变化是从“展期”转向“削债”，多家房企通过资产抵债、现金回购等组合工具降低长期负债压力。同时，部分房企销售回稳，经营改善，市场信心有所增强。
16家完成全部或部分重组
近期，各大房企在债务重组方面不断有新消息传来。7月21日，世茂集团宣布115亿美元境外债务重组生效；8月12日，禹洲集团就境外债务重组启动同意征求；8月18日，融创公布发行强制可转换债券等重组交易进展，拟重组债务规模达95.52亿美元。
据克而瑞最新统计，截至8月初，60家出险房企中已有42家披露债务重组进展，其中16家完成全部或部分债务重组。
具体来看，旭辉集团、融创中国、龙光集团已接近完成境内和境外债务的整体重组或展期。远洋集团、世茂集团等已完成境外债务的整体重组，风险缓释进入实质性阶段。
从时间来看，16家企业中，有8家债务重组方案是在今年获批，房企债务重组步伐明显加快。引人注目的是，2025年重组成功的房企基本实现了整体债务重组，而前两年重组成功的案例中有不少只是展期成功。
“今年以来，房企债务重组加速，是多种因素叠加的结果。”中指研究院企业研究总监刘水表示，在当前市场形势下，债权人对于债权回收的预期有所调整，相较于破产清算和资产持续贬值，更倾向于接受重组方案，以提高债务清偿率。
化债从“展期”转向“削债”
记者注意到，今年以来，房企债务重组的显著共性特点，是化债重点由“展期”转向“削债”。
所谓展期，是指房企与债权人协商，延长债务的还款期限，以“时间换空间”；削债，则是房企通过债转股、可转债等方式削减债务规模。整体来看，目前房企重组模式相比以往更注重“实质性削债”，部分企业削债比例超过50%。
比如融创在境外债务二次重组时，针对总规模约95.5亿美元的境外债务，就采用“全额债权转股权”模式，成为首家将所有美元债券转换为股票的大型开发商。截至6月24日，持有融创现有债务未偿还本金总额约75%的同意债权人已加入重组支持协议。8月18日，该公司表示，发行可转债并推出股权稳定计划，计划债权人每获得分配的100美元本金的强制可转换债券中，将有23美元的强制可转换债券发行予该公司董事局主席孙宏斌或其指定人士。
债转股这类化债方式，还多次出现在旭辉控股、远洋集团、中国奥园、花样年等房企的重组方案中。
“高比例削债能大幅减轻企业偿债压力。”刘水认为，当前房地产市场仍在调整过程中，房企流动性没有明显缓解，避免房企出现二次违约，将有助于企业逐步恢复经营。对债权人来说，若房企后续经营改善，股权价值提升，债权人可通过分红或转让股权获益。
部分房企经营改善销售回暖
“今年有多家房企在债务重组方面取得了突破性进展，显示房地产行业已进入风险出清的新阶段。”克而瑞地产研究分析师表示。不过，尽管多家企业债务重组加速，但想要真正走出危机，还需企业基本面获得改善，避免重复展期或者重复重组。
行业已有前车之鉴。2022年底，富力地产曾是首家完成境内外债券全部展期的内地房企，2024年再陷危机；2022年，当代置业境外债务重组方案也曾获通过，境内债的展期亦达成协议，但后续陷入二次违约。
记者注意到，已有房企依托核心项目的热销，经营情况得到持续改善。比如融创中国连续3个月销售同比数据保持增长。2025年5月至7月，其销售额分别为48亿元、75.5亿元及15.3亿元，相比去年同期分别提升111.45%、383.97%和8.51%。
自去年9月，中共中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳以来，各地不断出台优化增量住房和消化存量住房的措施。“相信在政策组合拳推动下，房企在债务重组后会更快回归正常经营轨道。”克而瑞地产研究分析师表示。
刘水建议，房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，增强偿债能力。
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